为什么楼市调控收紧,但房企还在抢地_项目

为什么楼市调控收紧,但房企还在抢地_项目
为什么楼市调控收紧,但房企还在抢地 其实调控收紧之后,许多房地产项目依照现时点的房价和拍下来的土地价格来测算,都是不挣钱乃至亏钱的。就算加上房价上涨预期,只需不是那种翻倍式的暴升,一般净利率也就几个点,随意哪一块本钱冒了,一个浪打过来,项目就亏了。 但房企仍是在抢地,并且管你是不是地王,拿了再说。“拿了再说”也逐渐成为许多房企的一致。 这种不要命的抢地方法,究竟是什么原因? 其实说实话,关于房企而言,有了土地就有了全部,没有了土地就什么都没有。 原因便是:土地等于现金流。房企账本上能够没有净财物,但必定不能没有现金。 关于一个房地产项目而言,就算赢利不高,可是开发运营进程中会发作很多的现金流,便是对工程款、供货商货款、税款的短期占款(往往合理账期+成心拖欠能够长达1年以上),拖的时刻越长,这一块的资金占用优势就越显着。 单项意图项目公司层面的现金流一般是以下的状况: 从图表能够看得出来,一般来讲,单项目有一个初始土地款,所以一开端必定是负数开端,然后跟着前期费用及工程款投入,负值是越来越大的,可是一旦融资(暂按仅开发贷)到位以及出售开端,项目公司的累计现金流是猛然上升,不只不需要股东持续投入,反而能够给股东调拨可分配的充裕现金流,终究跟着工程款及税款的付出现金流缓慢下降,终究定格在某一额度上,视为净赢利。 与充裕现金流比较,净赢利的额度往往十分少,乃至有时候是亏本的。 单项目是有一个先投入后产出的进程,可是假如一个集团公司盘子足够大、正在开发的项目足够多,各个项意图现金流相叠加,那集团可调拨的总的充裕现金流将是一个天文数字。 即关于房企而言,N个单项目现金流的叠加,能够将房企手上的可支配的现金扩张成天文数字。但只需停下来,资金链开端坍塌,由于手上的钱大部分都不是自己的。 所以一个规划型房企,一旦不拿地了,那就只能不断出款,由于他手上的所谓充裕现金流都是对工程款、供货商款、税款的占款罢了,都是要还的,还完就什么都没有了,只剩下红圈圈上的赢利,这个赢利现在也都不高,没多少的,假如碰到商场问题乃至或许还要亏本。 这种没钱的困境,是肯定不允许发作的。 只能不断拿地,用后边项意图现金流添补前面项目或许的资金付出压力。假如不拿地,能够看看银亿、看看中弘,也看看那些退出商场的默默无闻的斗室企们,基本上都是带着一坨财物烂死的。也看看那些卖完清算的项目,也赚不了几个钱。 必需要新拿地,用时刻换空间。 曾经的说法是,不拿地立刻跪,拿地等着跪。 可是精确的说法是,不拿地立刻跪,一向拿地永久不会跪。 当然,规划上也会有不少优点,比方规划上去了,融资本钱下来了,你想想哪一个房企不是几百上千亿的有息负债,降1个百分比的融资本钱看看,能赚出来多少赢利。

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